Drucksache - DrS/2012/063

Beschlussvorschlag:

Der Hauptausschuss beschließt gemäß § 7 Absatz 2 lit e) der Hauptsatzung des Kreises Segeberg,

die Landrätin wird zur Verhinderung eines Rechtsstreites ermächtigt, mit der Entwicklungsgesellschaft Norderstedt mbH einen außergerichtlichen Vergleichsvertrag mit den in der Vorlage beschriebenen Parametern eines Vergleichs abzuschließen.

Sachverhalt:

1. Historie

Zum besseren Verständnis vorab eine kurze Rückschau auf die Ereignisse:

Auf dem Grundstück Niendorfer Straße 200 in Norderstedt befand sich eine Tierkörperbeseitigungsanlage (sog. „Knochenmühle“), welche über Jahre unkontrolliert u. a. CKW-haltige Substanzen im Erdreich versickern ließ. Dadurch wurde das dort befindliche Grundwasser erheblich mit CKW-Schadstoffen belastet. Die Verunreinigung wurde 1994 vom Kreis festgestellt. Die Inhaberin der Firma war seinerzeit jedoch finanziell nicht mehr in der Lage, die Verunreinigung zu beseitigen, so dass der Kreis Segeberg die Sanierung des Grundwassers übernehmen musste und in die Sanierungsträgerschaft eintrat.

Seit 1994 betreibt der Kreis auf dem Teilgrundstück der ehemaligen „Knochenmühle“ eine hydraulische Sanierungsanlage zur Reinigung des Grundwassers (Anm.: Die Sanierung des Grundwassers wird voraussichtlich noch 7-10 Jahre anhalten und den Kreis finanziell weiter belasten).

Das Grundstück sollte nach dem Willen des Kreises und der Stadt Norderstedt gewerblich erschlossen und gewinnbringend verkauft werden.

1995:

Für den Erwerb, die Erschließung und den Verkauf des Grundstücks wurde eine Grundstücksgesellschaft gegründet (= Grundstücksgesellschaft Niendorfer Straße 200 - GbR); Gesellschafter waren zu gleichen Teilen die Wirtschaftsförderung des Kreises (WFS) und die Wirtschaftsentwicklungsgesellschaft der Stadt Norderstedt mbH (EGNO), mit gleichen Rechten und Pflichten.

Die Stadt Norderstedt und der Kreis einigten sich darauf, dass die Sanierungskosten bis zu einem Betrag von 3. Mio. DM von der Gesellschaft getragen würden; darüber hinausgehende Kosten – sollte die Sanierungslage weiter fortbestehen – würde der Kreis übernehmen.

Unter dieser Prämisse wurde 1995 eine 1. Vereinbarung über den Ankauf des Grundstückes und über die Übernahme der Sanierungsträgerschaft und der Sanierungskosten - bis zu einer Höhe von 3 Mio. DM (Gesellschaft) und über 3. Mio. DM (Kreis) - zwischen dem Kreis und der neu gegründeten Grundstücksgesellschaft geschlossen. Am 20.12.1995 erwarb die Grundstücksgesellschaft das Grundstück.

1998: 

Die Wasserbehörde des Kreises übernahm das „Sanierungsmanagement“ und stellte hierfür extra einen Ingenieur ein, der die Sanierungsmaßnahmen fachlich begleitete. Zur Sicherung der Rechtslage wurde eine 2. Vereinbarung zwischen dem Kreis und der GbR geschlossen, welche die 1. Vereinbarung aus dem Jahr 1995 ergänzte/konkretisierte: erstmals war in der 2. Vereinbarung von „vom Kreis zu veranlassende Maßnahmen zur Untersuchung und Sanierung der Altlasten auf dem Grundstück Niendorfer Straße 200“ die Rede. Hierdurch wollte der Kreis sichergestellt wissen, dass das Sanierungsmanagement in der fachlichen Verantwortung und Kontrolle des Kreises liegt; die Wertgrenze von 3 Mio. DM aus der 1. Vereinbarung blieb jedoch bestehen.

2000:

Die WFS wurde aufgelöst; ihr Anteil an der Gesellschaft und ihr Eigentumsanteil am Grundstück Niendorfer Straße 200 wurden als Einlagen in die WEP eingebracht; es wurde die KSB gegründet, welche die Anteile des Kreises in der WEP hielt.

Die WEP und die EGNO wiederum trennten sich und lösten die GbR auf; den Kreisanteil an der GbR trat die WEP an die EGNO ab. Die EGNO betrieb die Erschließung und das Verkaufsgeschäft „Niendorfer Straße 200“ nunmehr alleine weiter.

2        Sachverhalt

Mittlerweile sind große Teile des Grundstücks Niendorfer Straße 200 saniert, erschlossen und einer gewerblichen Nutzung zugeführt worden; andere Grundstücksbereiche sollen ebenfalls einer gewerblichen Nutzung zugeführt werden.

Über die vorangeschrittene Erschließung des Grundstücks und diesbezüglich vorgenommene (Sanierungs-)Maßnahmen ist zwischen Kreis und EGNO ein rechtlicher Streit entstanden (Anmerkung: Der Streit mag bitte nicht darüber hinwegtäuschen, dass man auf der Arbeitsebene von Kreis und EGNO über Jahre - bis heute – hervorragend zusammengearbeitet hat; dies ist lediglich ein Streit über rechtliche Bewertungen).

Einige Teilbereiche des Grundstücks Niendorfer Straße 200 wurden von der EGNO saniert, die nach Auffassung des Kreises nicht zum eigentlichen Sanierungsbereich „Knochenmühle“ gehörten. Es besteht daher Uneinigkeit, ob  mit „Sanierung des Grundstücks“ - wie im Vertrag festgelegt - lediglich der CKW-Grundwasserschaden unterhalb der Knochenmühle gemeint ist (so die Auffassung des Kreises) oder ob mit Sanierung das gesamte Grundstück gemeint ist, z. B. auch Aushubarbeiten von belastetem Erdreich (so die Auffassung der EGNO). Ferner bestehen unterschiedliche Meinungen bezüglich der Erforderlichkeit von Sanierungsmaßnahmen nach dem Umwelt- und Wasserecht.

3.   Rechtliche Würdigung

Strittig sind nach wie vor insbesondere zwei Punkte:

1. Was ist überhaupt sanierungsbedürftig und welche Fläche ist davon umfasst?

2. Wurde die jeweilige Maßnahme vom Kreis Segeberg auch veranlasst?

zu Punkt 1.:

Gerade im Hinblick auf die Frage, was sanierungsbedürftig (bezogen auf die Fläche des Grundstücks) war und ist, bestehen erhebliche unterschiedliche Auffassungen.

Der Kreis geht nach wie vor davon aus, dass lediglich das Teilgrundstück „Knochenmühle“ aufgrund des CKW-Grundwasserschadens sanierungsbedürftig ist und auch nur dieses Teilgrundstück saniert werden sollte. Das Restgelände ist zwar im Bodenbereich kontaminiert, aber nicht sanierungsbedürftig im eigentlichen Sinn (dies gilt, solange man den Boden nicht anfasst; d. h., der Boden könnte, so wie er ist, liegen bleiben, ohne eine Sanierungsmaßnahme auszulösen). Sollte der Boden jedoch angefasst werden, z. B. für ein Bauvorhaben, so ist er fachgerecht zu entsorgen; dies ist aber nach Auffassung der Verwaltung eine „Entsorgung“ und keine „Sanierung“. Dies haben wir nach unserer rechtlichen Bewertung sowohl in dem Vertrag als auch in den verschiedenen Schriftsätzen dargestellt.

Die EGNO geht jedoch davon aus, dass u. a. auch die gesamten Bodenaushubarbeiten für die jeweiligen Baumaßnahmen Sanierungsfälle gewesen seien und sich die „Sanierung“ auf das gesamte Grundstück Niendorfer Straße 200 beziehe. Die EGNO beruft sich insbesondere auf das, was die Stadtvertreter Norderstedts seinerzeit verstanden hätten und wie sich der Kreis dazu geäußert habe, Stichwort: „Garantieerklärung des Kreises zur Kostenübernahme“. Dass der Kreis eine solche nicht abgegeben hat, wird auf Seiten der Stadt anders bewertet.

Denn nach Auffassung der Verwaltung bezogen sich sämtliche Erklärungen des Kreises zur Begrenzung der Sanierungskosten sowohl in den Verträgen als auch in den ausgetauschten Schriftstücken insbesondere auf:

•  die Untersuchung der Altablagerungen Niendorfer Straße 200, die bereits zum Zeitpunkt der Vereinbarungen abgeschlossen war,

• die Untersuchung und Sanierung des CKW-Grundwasserschadens unterhalb der „Knochenmühle“ und

• evtl. Sanierungsmaßnahmen auf der „Altablagerung Niendorfer Straße 200“, welche aufgrund neuer Untersuchungsergebnisse, die wesentlich gefährlichere Stoffe als bisher bekannt nachweisen würden, eine Sanierung nach den Grundsätzen der Altlastenbewertung in Schleswig-Holstein erforderlich machen.

zu Punkt 2.:

Nach Auffassung der Verwaltung hat der Kreis die letzten Maßnahmen der EGNO (von ca. 2006 bis 2009), die nunmehr kostenmäßig eingereicht wurden (= ca. 387.000 €) und die nicht das Teilgrundstück „Knochenmühle“ betreffen, nicht mit veranlasst, da der Kreis nicht aktiv beteiligt wurde. Denn die Verwaltung sah die Maßnahmen nicht als „erforderliche Sanierungsmaßnahmen“ an. Die EGNO wiederum betont, dass der Kreis immer informiert worden sei und dies die „Veranlassung“ konkludent ausgelöst habe.

Würde man die vorgenommenem Maßnahmen der EGNO akzeptieren und mit in die Sanierungsverpflichtung aus den Verträgen von 1995 und 1998 einbeziehen, wäre die 3. Mio. DM Grenze vor ungefähr 3 Jahren erreicht gewesen. Würde man der Auffassung des Kreises folgen und lediglich den CKW-Grundwasserschaden betrachten, wäre die 3. Mio. DM Grenze Anfang 2012 erreicht gewesen. Unstreitig ist, dass der Kreis auf jeden Fall seit Anfang 2012 in die kostenmäßige Sanierungsträgerschaft des CKW-Grundwasserschadens eingetreten ist und die Maßnahmen weiterhin zu koordinieren hat. Hierfür zu veranschlagende Kosten wurden bereits in den Haushalt des Kreises eingestellt.

Unter Berücksichtigung der gesamten Maßnahmen sind Mehrkosten von ca. 385.000 € aufgelaufen, die dem Kreis nunmehr von der EGNO in Rechnung gestellt werden.

4.   Einigung

Trotz der unterschiedlichen Rechtspositionen ist beiden Seiten klar geworden, dass sowohl die Verträge als auch die Schriftsätze, die ausgetauscht wurden - von einem objektiven Empfängerhorizont aus betrachtet - durchaus unterschiedlich bewertet und verstanden werden können. Denn sowohl die Verträge als auch die sich darauf berufenden Schriftsätze sind mangels Klarheit und Eindeutigkeit interpretationsfähig und damit in einem nicht rechtssicheren Bereich.

Unter dieser unstreitigen Prämisse sind sich beide Seiten einig, dass man insbesondere die Frage der Sanierungserforderlichkeit des Grundstücks unterschiedlich sehen und behandeln durfte und auch konnte.

Jene unterschiedliche Betrachtungsweise - eingebettet in den historischen Kontext und die Aktenlage - würde auch bei einem möglichen Rechtsstreit der streitentscheidende Faktor sein, der nach Auffassung der Verwaltung dazu führen würde, dass das Gericht die Parteien aller Wahrscheinlichkeit nach dazu drängen würde, sich zu einigen.

Das Gericht könnte möglicherweise bei einer Streitentscheidung die unklare Vertrags- und Schriftlage als Anhaltspunkt dafür nehmen, beiden Seiten eine (hälftige!) Mitschuld an dem entstandenen Schaden zu geben. Es kann somit nicht seriös prognostiziert werden, ob eine Seite bei einem Gerichtsverfahren gewänne. Eine Aufteilung der jeweiligen Mitverantwortung an dem entstanden Schaden scheint die wahrscheinlichste Prognose zu sein; diese Ansicht wird von beiden Seiten geteilt.

Um demnach eine Streitigkeit mit entsprechender Kostenfolge zu vermeiden und um auch zu betonen, dass man in den letzten 15 Jahren auf der Sachebene/Arbeitseben hervorragend zusammengearbeitet habe, haben sich die Partner darum bemüht, einen Kompromiss zu finden.

Der entwickelte Kompromissvorschlag sieht vor, dass die ausstehende Summe in Höhe von 400.000 € (= 387.000 € Sanierungsmaßnahmen + ca. 13.000 € Sicherheitszuschlag für noch nicht bekannte, aber wohl erforderliche Sanierungsmaßnahmen – z. B. entsorgungsbedürftiger Bodenaushub) je zur Hälfte von den Partnern getragen würde. Dies bedeutete, dass der Kreis Segeberg einen Sanierungskostenanteil in Höhe von 200.000 € übernähme unter der gleichzeitigen Bedingung, dass man sich inhaltlich bezüglich jeder weiteren Sanierungsmaßnahme auf dem Restgrundstück trennte. Die EGNO würde dann bezüglich des Restgrundstücks, sollten dort weitere „Sanierungsfälle“ auftreten, diese selber übernehmen und allein bewerkstelligen. Lediglich hinsichtlich des Teilgrundstücks unterhalb der „Knochenmühle“ würde der Altvertrag nach wie vor gelten, so dass die dortige Sanierung fortgeführt würde, nunmehr aber auf Kosten des Kreises, da die 3. Mio. DM Grenze erreicht wurde (so wie es nach Ansicht der Verwaltung seinerzeit im Vertrag geregelt wurde).

Hinzu käme eine weitere Kostenposition aufgrund einer bereits bekannten sanierungsbedürftigen Teilfläche:

Auf einer kleinen Grundstücksfläche, auf der sich ein Ölabscheider befindet, untersucht zzt. eine Fachfirma den Boden auf sanierungsbedürftige Altlasten. Es wird eine Risikoanalyse erstellt, in welcher die zu erwartenden Sanierungskosten aufgelistet werden. In einem außergerichtlichen Vergleichsvertrag würden die Partner verabreden, das Risiko einer möglichen Sanierung des Grundstücks unterhalb des Ölabscheiders ebenfalls hälftig zu teilen (nach erster grober Einschätzung im Haus könnten hier insgesamt ca. 60.000 Sanierungskosten entstehen, so dass jeder Partner zusätzlich ca. 30.000 € tragen müsste).

Um den gegenwärtigen Kreishaushalt nicht außerplanmäßig zu belasten, würde die Zahlung des Kreises in Höhe von 200.000 € erst zum 01.01.2013 fällig gestellt werden, so dass die Vergleichssumme in den Haushalt 2013 regulär eingestellt werden könnte. Die Mittel waren bereits in der Risikoliste des Kreises in Höhe von 400.000 € angemeldet gewesen.

Zusammenfassung - Parameter eines Vergleichs

• Der Kreis und die EGNO übernehmen von den aufgelaufenen und strittigen Sanierungskosten in Höhe von 400.000 € (= 387.000 € bis heute aufgelaufene Sanierungskosten + 13.000 € Sicherheitszuschlag) jeweils 200.000 €.

• Der Sanierungskostenanteil des Kreises in Höhe von 200.000 € zugunsten der EGNO wird zum 01.01.2013 fällig gestellt.

• Von dem Vergleich wird die Sanierung des CKW-Grundwasserschadens unterhalb des „Knochenmühlengrundstücks“ nicht berührt.

• Bezüglich des restlichen Grundstücks (Fläche wird im Vergleichsvertrag markiert) übernimmt ab sofort die EGNO die alleinige Verantwortung und somit sämtliche zukünftige Sanierungskosten und Erschließungskosten; der Kreis ist nicht mehr verantwortlich für das Restgrundstück.

• Nach Auswertung des Risikos über die Sanierungslasten des Teilgrundstücks unterhalb des Ölabscheiders übernehmen beide Partner die Summe je zur Hälfte; eventuelle Sanierungsmaßnahmen werden einvernehmlich durchgeführt.

5.  Bewertung

Die Rechtslage ist für keine Seite eindeutig. Die unterschiedlichen Rechtspositionen sind jeweils für sich vertretbar und auch nachvollziehbar. Die geschlossenen Verträge und die Aktenlage stützen weder eindeutig die eine noch die andere Seite, noch können sie als Beweis oder zur Klarstellung der rechtlichen Positionen herangezogen und gewertet werden.

Unter Berücksichtigung der Tatsache, dass der Kreis Segeberg bis dato keine Sanierungskosten für das Grundstück „Knochenmühle“ tragen musste (hier 3 Mio. DM wurden bereits von der EGNO getragen) und auch unter Berücksichtigung möglicher Risiken, die sich nach wie vor in dem Boden (= Restgrundstück, nicht „Knochenmühle“) befinden könnten, kann der Vergleichsvorschlag daher durchaus als fair angesehen werden. Der Vergleich würde einen möglichen langwierigen Rechtsstreit mit ungewissem Ausgang und hohen Kosten (Rechtsanwälte, Gerichtskosten etc.) vermeiden. Ferner könnte durch den Vergleich der jeweilige Verantwortungsbereich klarer definiert werden (= Trennung im Einvernehmen!).

Die Verwaltung empfiehlt, mit der EGNO einen Vergleichsvertrag mit den oben beschriebenen Parametern zu schließen.

Finanzielle Auswirkungen:

Bezug zum strategischen Management: