Bericht der Verwaltung - DrS/2020/208-11

Zusammenfassung:

Die Vorlage zeigt die aktuelle Entwurfsplanung und die vorläufige Kostenberechnung zum Planungsstand August 2022.

Die vorläufige Kostenberechnung beläuft sich derzeit auf rund 73.246.000 €. Darin enthalten sind das Haus A mit Sitzungspavillon, die externe Kantine mit Regenerierküche, das Systemparkhaus mit Paneel- und PV-Fassade, die Verlegung der Waldemar-von-Mohl-Straße samt Parkplätzen, sowie die Anpassungen im Haus B und KT-Gebäude.

Sachverhalt:

Der im April 2022 vorgestellte Vorentwurf Leistungsphase 2 - Neubau Haus A mit Sitzungspavillon und externer Kantine - wurde weiter konkretisiert und hat nun den Stand der Entwurfsplanung erreicht (Leistungsphase 3).

Haus A

Die Entwurfsprämissen wurden beibehalten, der energetische Standard wurde verbessert und entspricht dem KfW EH 40, das heißt, der Primärenergiebedarf des Gebäudes beträgt nur 40% der Mindestanforderungen nach GEG.

Die laut EWKG ab 01.01.2023 geforderte PV-Anlage wird in die Fassade des Parkhauses integriert. Die Auslegungsberechnung der Anlage ergab, dass die höchste Effizienz/Ausnutzungsgrad bei einer Belegung der Süd- und Ostseite erreicht wird, wobei die Elementmontage erst ab dem 1. bzw. 2. Geschoss erfolgt, um Verschattungen zu vermeiden.

Der Ausnutzungsgrad der Anlage liegt dann bei 88%, mit einem spezifischen Jahresertrag von ca. 684,93 kWh/kWp (Generatorleistung 52.658 kWh/a). Die vermiedene jährliche CO2 Emission liegt bei ca. 24.723 kg.

Die Wärmeversorgung erfolgt, wie geplant, über den anliegenden Fernwärmeanschluss. Eine Variantenbetrachtung liegt der Vorlage bei und bestätigt die Planung.

Die Anbindung an Haus B wurde optimiert, ebenso der Übergang in das KT-Gebäude. Hier wird für die barrierefreie Erschließung ein neuer - den Anforderungen entsprechender - Aufzug installiert.

Die erforderlichen Umbauten im KT-Gebäude, für die Bauzeit des Hauses A und nach Fertigstellung Haus A, wurden minimiert.

Während der Bauzeit ist die Gerüsttreppe als 2. baulicher Rettungsweg und eine Rampenanlage für den barrierefreien Zugang unumgänglich, diese werden nach Fertigstellung rückgebaut. Der Einbau des barrierefreien WC´s erfolgt endgültig, weitere WC´s werden übergangsweise in einem WC-Container bereitgestellt.

Nach Fertigstellung Haus A wird das KT-Gebäude an den Neubau angebunden, so dass der 2. bauliche Rettungsweg über den angrenzenden Treppenraum des Neubaus erfolgt.

Für den 1. Rettungsweg ist die Abtrennung der offenen Treppe im 1. Obergeschoss des KT erforderlich, so dass dort ein notwendiger Treppenraum entsteht. Dieser Treppenraum erstreckt sich dann auch über das Foyer im Erdgeschoss. Das Foyer ist künftig nicht mehr für Empfänge oder Ausstellungen nutzbar, durch die Zuordnung zum Treppenraum muss es brandlastenfrei gehalten werden, gleiches gilt für den Flur im Obergeschoss.

Die WC-Anlagen, direkt am angrenzenden Treppenraum des Neubaus, werden vom KT-Gebäude erreichbar sein, so dass keine zusätzlichen WCs im KT errichtet werden müssen.

Pavillon

Der Pavillon ist weiterhin Bestandteil der Planung und wird seitens der Verwaltung klar empfohlen. Der Kreistagssitzungssaal kann während und nach dem Neubau Haus A genutzt werden, ist aber bereits jetzt an seinen Kapazitätsgrenzen. Eine zeitgemäße Medienausstattung ist dort nicht möglich, die Ausrichtung der Möblierung bei der Ausschussbestuhlung ist sehr ungünstig. Künftig wird auch die Nutzung des Foyers nicht mehr möglich sein.

Die Verwaltung selbst benötigt einen entsprechend großen Raum, mit zeitgemäßer Medienausstattung für interne Schulungen, übergreifende Arbeitskreise, Netzwerktreffen, Open-Space-Veranstaltungen oder Bar-Camps mit Bürger*innen, Akteuren der Wohlfahrtspflege und Politik, aber auch Fachtage, Workshops im Rahmen der jährlichen Woche des bürgerlichen Engagements, Ehrenamtsmessen, Ausstellungen und hybride Veranstaltungen. Der Pavillon-Neubau würde darüber hinaus den Bedarf an barrierefreien Veranstaltungsräumen für alle Beteiligungsformate decken. Durch die zentrale Lage kann er als Ort der Zusammenkunft des Kreises Segeberg für verschiedene Veranstaltungen genutzt werden und nach außen transportiert werden. In Gesprächen mit Ehrenamtlichen ist festzustellen, dass sie an die vergangenen Veranstaltungen im Kreishaus denken, sodass sie sich damit identifizieren und sehen, was der Kreis anbietet.

Der oberirdische Teil des Pavillons ist in der Kostenberechnung Haus A mit

ca. 2.324.000 € (ca. 4,03%) enthalten.

Die Lüftungszentrale muss im Untergeschoss im Innenwinkel verbleiben, um keine Arbeitsplätze zu verlieren. Auch die angedachten Archivflächen unter dem Pavillon sollten realisiert werden, da auch die Archivflächen im jetzigen Haus C verlagert und erweitert werden müssen (ca. 165 qm).

Der unterirdische Teil des Pavillons ist in der Kostenberechnung Haus A mit ca. 3.930.000 € (ca. 6,82) enthalten.

Haus C - Kantine

Die Entwurfsprämissen wurden ebenfalls beibehalten.

Der energetische Standard des Kantinengebäudes wurde verbessert und entspricht dem KfW EH 40, analog Haus A.

Die erforderliche PV-Anlage für dieses Gebäude wird auf dem Flachdach installiert.

Als optionale Variante zur Regenerierküche wurde eine Vollküche bis zum Leistungsstand Vorentwurf geplant und eine Kostenschätzung hierfür vorgenommen. Für eine Kantine mit Vollküche (K2) ist eine Unterkellerung des Gebäudes, mit einer Fläche von ca. 330 qm erforderlich.

Die Kantine mit Regenerierküche wird seitens der Verwaltung, unter Hinweis auf die bereits mehrfach vorgetragenen Gründe, weiterhin klar empfohlen. Ausschlaggebend ist hier nicht nur der Beitrag zur Erhöhung der Qualität des Arbeitsplatzes und Förderung des sozialen Miteinanders, sondern auch die Nachnutzung des alten Hauses C. Das zurzeit als Archiv genutzte Gebäude ist hierfür zu klein und sanierungsbedürftig. Ein Rückbau ist unumgänglich, da die Kosten einer Sanierung den Wert des Gebäudes übersteigen würden.

Der Rückbau Haus C und Neubau der Kantine sollten im Zuge des Neubaus von Haus A erfolgen, um Synergien in der Bauausführung aufzugreifen.

Erläuterung zur vorläufigen Kostenberechnung

Grundlage der vorläufigen Kostenberechnung bildet die beiliegende Entwurfsplanung, mit Stand August 2022.

Die Kostenberechnung ist gegliedert in fünf Bauteile:

-         Haus A - Bürogebäude mit Sitzungspavillon, KG 200-700, incl. Außenanlagen und Rückbau des bestehenden Bürogebäudes sowie Anpassungen Haus B und KT-Gebäude

-         Haus C - Kantine mit Regenerierküche, KG 200-700, incl. Rückbau des bestehenden Gebäudes

-         Variante Haus C - Kantine mit Vollküche, KG 200-700, incl. Rückbau des bestehenden Gebäudes

-         Parkhaus, KG 200-700, als Systemparkhaus mit Fassade

-         Parkplatz ebenerdig, mit Verlegung der Straße, KG 200-700 (als Kostenschätzung aufgrund noch fehlender Entwurfsplanung)

Die Ermittlung der Kostengruppen 300 und 400 erfolgte vertieft, bis in die dritte Kostenuntergliederung. Die Baukosten sind nach statistischen Auswertungen des BKI im 1. Quartal 2022 um 4,4% und im 2.Quartal um weitere 6,6% gestiegen https://bki.de/baupreisindex.html.

Grund für die Kostensteigerungen sind, neben einigen qualitativen Planfortschreibungen, vor allem die zuvor genannten Preissteigerungen aufgrund der angespannten weltpolitischen Lage. Eine vorweggenommene Berücksichtigung einer prognostizierten Kostenentwicklung, als Hochrechnung auf die vorgesehene Beschlussfassung im November 2022 und weiter auf einen Vergabezeitpunkt in 2023 bis 2024, ist nicht erfolgt.

Kostenzusammenstellung:

Die Abweichung zur Kostenschätzung beträgt insgesamt 6.622.000 € (9,94%) und entspricht der aktuellen Preisentwicklung am Markt.

Die einzelnen Abweichungen betragen: