Drucksache - DrS/2023/193

Beschlussvorschlag:

Der Ausschuss für Wirtschaft, Regionalentwicklung und Infrastruktur empfiehlt dem Hauptausschuss und dem Kreistag die Aufnahme der Stelle 0.51100.0017.1 (0,45 VZS) in den Stellenplan 2024 ff.

Zusammenfassung:

Mit der Novellierung des Baugesetzbuchs (BauGB) im Jahr 2009 sowie der Grundsteuerreform im Jahr 2022 wurden dem Gutachterausschuss weitere Aufgaben übertragen. Eine notwendige Stellenanpassung erfolgte bislang nicht.

Wesentliche Folgen einer bedarfsgerechten Stellenbesetzung in der Geschäftsstelle

1)      Die Bodenrichtwerte – auch diejenigen für Rohbauland – können bis zum 31.03. eines Jahres abgeleitet werden. Damit stehen den am Grundstücksmarkt Beteiligten die erforderlichen Daten für die Erstellung von Verkehrswertgutachten zeitnah zur Verfügung.

2)      Die Liegenschaftszinssätze, Sachwertfaktoren, Umrechnungskoeffizienten und Vergleichswertfaktoren können abgeleitet werden. Damit können den am Grundstücksmarkt Beteiligten Daten angeboten werden, die auf die Verhältnisse im Kreis Segeberg angepasst sind.

3)      Verkehrswertgutachten können nach Prioritäten auch wieder selbst angefertigt werden. Dadurch werden auch die abgeleiteten Daten auf Plausibilität überprüft.

4)      Die Mehraufwände aufgrund der Grundsteuerreform und der Einführung von eNoVA können kompensiert werden.

Sachverhalt:

Mit der Novellierung des Baugesetzbuchs (BauGB) im Jahr 2009 sowie der Grundsteuerreform im Jahr 2022 wurden dem Gutachterausschuss weitere Aufgaben übertragen. Eine notwendige Stellenanpassung erfolgte bislang nicht.

Status quo der gesetzlichen Aufgabenerfüllung

Die Aufgaben des Gutachterausschusses ergeben sich aus § 195 BauGB:

1)      Führung und Auswertung der Kaufpreissammlung,

2)      Ableitung von Bodenrichtwerten,

3)      Ableitung von Kapitalisierungszinssätzen (Liegenschaftszinssätze) für verschiedene Grundstücksarten, insbesondere Mietwohngrundstücke, Geschäftsgrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke,
 

4)      Ableitung von Faktoren zur Anpassung der Sachwerte an die jeweilige Lage auf dem Grundstücksmarkt (Sachwertfaktoren), insbesondere für die Grundstücksarten Ein- und Zweifamilienhäuser,

5)      Ableitung von Umrechnungskoeffizienten für das Wertverhältnis von sonst gleichartigen Grundstücken, z. B. bei unterschiedlichem Maß der baulichen Nutzung,

6)      Ableitung von Vergleichsfaktoren für bebaute Grundstücke, insbesondere bezogen auf eine Raum- oder Flächeneinheit der baulichen Anlage (Gebäudefaktor) oder auf den nachhaltig erzielbaren jährlichen Ertrag (Ertragsfaktor),

7)      Erteilen von Bodenrichtwertauskünften und Auskünften aus der Kaufpreissammlung,
 

8)      Erstellung von Gutachten über den Verkehrswert von bebauten und unbebauten Grundstücken sowie Rechten an Grundstücken für andere Behörden und hoheitliche Zwecke (z. B. Enteignungsbehörde, Justizbehörden).
 

Tatsächlich werden nur die unter 1., 2. und 7. aufgeführten Aufgaben von der Geschäftsstelle erledigt. Dabei werden die Bodenrichtwerte nur für unbebautes baureifes Land sowie für landwirtschaftliche Flächen abgeleitet. Bodenrichtwerte für Rohbauland werden dagegen noch nicht abgeleitet. Diese Verpflichtung ergibt sich aus der Novellierung des BauGB im Jahr 2009. Hierauf wurde bereits im Rahmen einer Stellenanforderung für die Geschäftsstelle im Jahr 2014 hingewiesen (DrS/2015/063).

Verkehrswertgutachten werden von der Geschäftsstelle derzeit wegen fehlender Kapazitäten nicht selbst erstellt. Im Bedarfsfall werden hierfür die Mitglieder des Gutachterausschusses herangezogen. In der Praxis hat sich aber herausgestellt, dass die Effiziens aufgrund der durch die Geschäftsstelle zu leistenden Vorarbeiten nicht in jedem Fall höher ist.

Aktuell gibt es im Kreis Segeberg zwei Sanierungsgebiete (Trappenkamp und Bornhöved) sowie eine weitere Anfrage aus Kaltenkirchen. Die hierfür notwendigen Gutachten kann der Gutachterausschuss wegen fehlender Kapazitäten ebenfalls nicht erstellen.

Zusätzliche Aufwände durch die Grundsteuerreform

Mit den Änderungen im Steuerrecht wird die Grundsteuer auf Grundlage von Bodenrichtwerten (BRW) erhoben. Die Grundsteuerwerte werden in Zeitabständen von je sieben Jahren allgemein festgestellt (Hauptfeststellung). Der nächste Hauptfeststellungszeitpunkt für die steuerliche BRW-Ermittlung ist der 01.01.2029.

Im Nachgang der in diesem Jahr erfolgten Hauptfestellung werden weiterhin Auskünfte und Stellungnahmen zu BRW für Grundsteuerzwecke von der Geschäftsstelle an Steuerpflichtige erteilt.

Die (Georeferenzierung) der Umringe von BRW-Zonen muss bei Erweiterung vorhandener und bei Schaffung neuer Baugebiete zügig digital nacherfasst werden. Dabei erfolgt die Bereitstellung der BRW für Zwecke der Grundsteuer für das Land Schleswig-Holstein zentral im Themenportal Bodenrichtwerte des Digitalen Atlas Nord (DANord).

Zusätzliche interne Aufwände aufgrund der elektronischen Übermittlung der Kaufverträge an die Gutachterausschüsse im Rahmen von eNoVA (elektronischer Notar-Verwaltungs-Austausch)

Ab dem 1. März 2024 soll die Fachanwendung für die Notarinnen und Notare flächendeckend ausgerollt werden, damit diese die Kaufverträge fortan (zunächst auf freiwilliger Basis) elektronisch und mit dem begleitenden XML-Strukturdatensatz an das beBPo (elektronische Behördenpostfach) des zuständigen Gutachterausschusses übermitteln können. Die Einführung erzeugt einen internen Aufwand für die Projektbegleitung in der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses.

Stellenbesetzung

Für die Geschäftsstelle sind 2,75 VZS im Stellenplan vorhanden. Aktuell ist sie wie folgt besetzt:

Datenerfassung und –auswertung:     1,75 VZS E6

Stellungnahmen, Datenableitungen, Kaufpreisauskünfte, Grundstücksmarktbericht, Datenerhebungen für DESTATIS, GEWOS, Grundstücksmarktbericht Deutschland, Grundstücksmarktbericht

Schleswig-Holstein, Gutachten u. a.:      1,00 VZS E9b

Außerdem sind bei der Fachdienstleitung, die in Personalunion die Geschäftsstellenleitung und den Vorsitz des Gutachterausschusses inne hat, nach Arbeitsplatzkartei 20 % der Stelle für die Erstellung von Gutachten angesiedelt. Diese Aufgabe konkurriert aber schon seit einigen Jahren mit den Führungsaufgaben und wird nicht mehr wahrgenommen.

Beabsichtigt ist deshalb die Schaffung einer halben Vollzeitstelle. Mit dieser sollen die Voraussetzungen dafür geschaffen werden, dass die bisher nicht erledigten Aufgaben in der Geschäftsstelle bearbeitet werden können und die Fachdienstleitung ausschließlich die Leitung der Geschäftsstelle sowie den Vorsitz des Gutachterausschusses ausübt.

Der Personalbedarf einer halben VZS wurde durch den Fachdienst Personal, Organisation und Verwaltungsdigitalisierung bestätigt.

Wesentliche Folgen einer bedarfsgerechten Stellenbesetzung in der Geschäftsstelle

5)      Die Bodenrichtwerte – auch diejenigen für Rohbauland – können bis zum 31.03. eines Jahres abgeleitet werden. Damit stehen den am Grundstücksmarkt Beteiligten die erforderlichen Daten für die Erstellung von Verkehrswertgutachten zeitnah zur Verfügung.

6)      Die Liegenschaftszinssätze, Sachwertfaktoren, Umrechnungskoeffizienten und Vergleichswertfaktoren können abgeleitet werden. Damit können den am Grundstücksmarkt Beteiligten Daten angeboten werden, die auf die Verhältnisse im Kreis Segeberg angepasst sind.

7)      Verkehrswertgutachten können nach Prioritäten auch wieder selbst angefertigt werden. Dadurch werden auch die abgeleiteten Daten auf Plausibilität überprüft.

8)      Die Mehraufwände aufgrund der Grundsteuerreform und der Einführung von eNoVA können kompensiert werden.

Finanzielle Auswirkungen

Personalkosten werden in Höhe von 37.395 € / Jahr anfallen.

Eine Refinanzierung der mit der Novellierung des BauGB verbundenen Leistungen erfolgt teilweise durch das Land Schleswig-Holstein mit der Unterzeichnung der am 09.07.2014 unterzeichneten Vereinbarung zwischen dem Land Schleswig-Holstein und den kommunalen Landesverbänden über den Ausgleich einer finanziellen Mehrbelastung bei den Kommunen.

In der Vereinbarung ist festgelegt, dass die Kreise und kreisfreien Städte als Träger der Gutachterausschüsse jährliche Ausgleichsbeträge erhalten. Für den Kreis Segeberg betragen sie jährlich 15.500 €.

Die Erstattung von Gutachten ist weitestgehend kostendeckend, wenn Gebühren erhoben werden können. Gutachten für Kommunen oder sonstige Auftraggeber, die von der Gebühr befreit sind, werden gebührenfrei erstellt.

Finanzielle Auswirkungen:

Steuerliche Relevanz

Belange von Menschen mit Beeinträchtigungen sind betroffen:

Die Aufgaben haben keinen spezifischen Bezug zur Inklusion.

Belange von Menschen mit Beeinträchtigungen wurden berücksichtigt: