Bericht der Verwaltung - DrS/2018/168

Sachverhalt:

Jugendakademie, Marienstraße 31, 23795 Bad Segeberg

Grundstücksgröße:22.499 qm

Bruttogeschoßfläche:5835,80 qm

Nettogeschoßfläche:4859,30 qm

Nutzfläche:3552,40 qm

Eröffnung:1970               

Historie:

Der Entwurf der Jugendakademie (ehemalige Evangelische Akademie Nordelbien) geht aus einem bundesweiten Architekturwettbewerb von 1963 zurück,  den der  bundesweit bekannte Architekt Prof. Dr. Ing. Helmut Striffler für sich entscheiden konnte.

Das Ursprungsgebäude wurde 1970 von den evangelischen Akademien als Ort der Begegnung eingeweiht. Grundgedanke der evangelischen Akademien war es nach dem zweiten Weltkrieg Stätten des Gesprächs als geistigen Freiraum zu schaffen, „unprätentiös“- bereit aufzunehmen, was in der Gesellschaft vorgeht, um an deren Bewusstseinsbildung mitzuwirken, ohne dabei die Kirche in den Vordergrund zu stellen (Striffler). Entsprechendes sollte die Architektur widerspiegeln.

Die Grundidee die Striffler seinem Entwurf zugrunde legte, war die „Agora“, also des Marktplatzes- als Ort der Begegnung. In der Akademie ist die Eingangshalle ein solcher Marktplatz. Sie ist ständiger Verkehrsweg und somit auch Ort ständiger Bewegung.

Dieser Gedanke setzt sich im gesamten Gebäude fort.  Alle öffentlichen Räume gruppieren sich in einer fächerartigen Struktur um die zentral gelegene Halle.

Alle Räume allgemeiner Art sind eingeschossig, der Gäste- und Verwaltungstrakt viergeschossig. Größe und Höhe wurden von den Raumfunktionen bestimmt.    

Das Haus bestand 1970 aus zwei Bettenhäusern mit 60 Zimmern, einem Verwaltungsbereich, einer Kapelle, drei Tagungsräumen, einer Küche mit Lagerräumen und einem Speisesaal.

1991 wurden an der Küche weitere Lager- und Personalräume angebaut und 1993 ein weiteres Bettenhaus und Gruppenräume hinzugefügt.

Die Etagenbäder wurden im Altbau durch Duschbäder in den Zimmern ersetzt, sowie eine barrierefreier Zugang zum Gebäude hergerichtet. Eine Etage wird mit barrierefreien Bädern in den Zimmern ausgestattet.

1996 folgt die Erweiterung des Gebäudes um 2 weitere Gruppen- und zwei Spielräume  mit Kellergeschoß.

Das Gebäude wurde bis 2003 von der Nordelbischen Kirche genutzt. Bis zum Erwerb durch den Kreis Segeberg in 2009 stand es leer und wurde notdürftig Instand gehalten.

Denkmalschutz:

Seit dem 12.6.2009 stehen das gesamte Gebäude, die damit verbundenen Außenanlagen sowie die ortsfeste und mobile Originalausstattung aus der Entstehungszeit unter Denkmalschutz.

Die Begründung der Landesbehörde: Strifflers Bauten gelten in der Architekturgeschichte als räumliche Meisterwerke, die nicht selten Meilensteine der Architekturentwicklung darstellen. Der Bau der Evangelischen Akademie ist das einzige Gebäude Strifflers, der vorwiegend in Mannheim bzw. Süddeutschland baute, in Norddeutschland. Im landesweiten Vergleich zählt die Akademie mit zu den herausragenden Gebäuden der 1970er Jahre bzw. der Nachkriegsarchitektur in Schleswig-Holstein. Das Gebäude, das von hervorragender handwerklicher Qualität ist, ist bis ins kleinste Detail zu einem großen Teil im Original substantiell erhalten (Begründung des Landesamtes für Denkmalpflege 2009)

Dies bedeutet, dass sämtliche bauliche Veränderungen also insbesondere Um- und Anbauten, Renovierungen, Abbruch der denkmalrechtlichen Genehmigung bedürfen (siehe Schreiben des Landesamtes für Denkmalpflege vom 12.6.2009, (Band M Blatt 83 Denkmalbuch).

Umbau/Sanierung 2010:

Nach dem Erwerb des Gebäudes durch den Kreis Segeberg, begann im September 2010 der Umbau und die energetischen Sanierung des Gebäudes, begleitet von dem Architekturbüro Mai aus Lübeck.

Das Haus soll für die Jugendarbeit für den Verein Jugend- und Kulturarbeit (VJKA) genutzt werden, welcher bisher in der Mühle in Bad Segeberg ansässig war. Da das Gebäude mit allen Nutzungsbereichen in ähnlicher Weise wie bisher genutzt werden kann, sind nur geringfügige Eingriffe in die vorhandene Gebäudesubstanz nötig.

Alle baul. Maßnahmen wurden seinerzeit mit der Denkmalpflege abgestimmt.

Die Lüftungsanlage in den zwei großen Seminarräumen war nicht funktionstüchtig. Aus Kostengründen entschied man sich gegen eine Erneuerung der Anlage.

Ein wesentlicher Aspekt betrifft die energetische Sanierung der Gebäudehülle. Aus denkmalpflegerischen Aspekten beschränken sich diese Maßnahmen jedoch auf  die Dachdämmung, die Fenster und Außentür-Verglasungen.

Eine Verbesserung der Dämmung in den Fensterbrüstungen wird aus Kostengründen fallen gelassen. Ebenso wird auf den Einbau von Wärmedämmmaterial in der Luftschichtebene verzichtet.

Umfangreiche Maler- und Lackierarbeiten wurden ebenso wie Teppichverlegearbeiten ausgeführt.

Die Kapelle wurde umgebaut und als Theaterstudio hergerichtet.

Aufgrund damaliger Kosteneinsparungen bei der Sanierung gibt es bis dato einen hohen Sanierungsstau auch im Bereich der technischen Anlagen.

Bauunterhaltung heute:

Fortlaufend werden in der regulären Bauunterhaltung viele Reparaturen und Erneuerungen durchgeführt.

Mittlerweile häufen sich jedoch die Schadensfälle durch Wasserleitungsbrüche. Nicht nur die Rohrbrüche selbst verursachen Kosten, sondern auch die damit verbundenen Leck-Ortungen, das Aufstemmen  und wieder Herrichten von Boden- und Wandbelegen und die erforderlichen Trocknungen. Durch den Denkmalschutz ist eine Widerherstellung der Flächen sehr aufwändig oder teilweise auch unmöglich, da die Materialien nicht mehr verfügbar sind oder gegen einen hohen Aufpreis extra beschafft werden müssen.

Des Weiteren beklagen die Nutzer, dass das Wasser aus den Leitungen braun gefärbt ist. So dass die Leitungen vor Vermietung der Zimmer gespült werden müssen bis das Wasser klar aus den Leitungen kommt.

Laut Aussage des Nutzers sind diese Zimmer schwer vermietbar, da sich einige Gäste beklagen und die Duschen nicht nutzen möchten.

Die Färbung des Wassers wird hervorgerufen durch bauzeitlich verwendete verzinkte Stahlleitungen, ist  jedoch gesundheitlich unbedenklich.

Durch die div. Umbaumaßnahmen sind viele „Todmannsleitungen“  im Gebäude vorhanden. Dies bedeutet, dass alte Leitungen  die z.B. vor dem Umbau der Etagenbäder die Bäder mit Wasser versorgt haben, noch durch das Gebäude führen. Bei dem Rückbau dieser Bäder sind die Wasserleitungen in den Schächten verblieben und nicht entfernt worden. Hier befindet sich stehendes Wasser, in denen sich Bakterien bilden können (z.B. Legionellen), welche  Einfluss auf das gesamte wasserführende System haben.

Bei einer Beprobung des Trinkwassers wurde im Mai 2018 festgestellt, dass das Trinkwasser von Legionellen befallen ist. Es mußte ein sofortiges Duschverbot ausgesprochen und Desinfektionsmaßnahmen eingeleitet werden. Das Duschverbot konnte nach 2 Tagen aufgehoben werden.

Im Rahmen einer Gefährdungsanalyse wurden nun organisatorische und technische Maßnahmen festgelegt, um den Betrieb der Jugendakademie zu ermöglichen; Regelmäßige Spülungen der Trinkwasserleitungen und thermische Desinfektion.

Um die Trinkwasserqualität zu gewährleisten sollte bereits in diesem Jahr mit einer Strangsanierung im Bettenhaus See begonnen werden.

Im Zuge der Bestandsaufnahme zur Erstellung der Planungs- und Ausschreibungsunterlagen stellte sich heraus, dass die Durchführung der Maßnahmen viel aufwendiger sein wird als ursprünglich angenommen und die veranschlagten Kosten in Höhe von 300.000 € für das Bettenhaus Seeseite in 2018 und 500.000 € für das Bettenhaus Parkseite in 2019 nicht ausreichen werden.

Die bestehenden Trinkwasserleitungen sind teils unter der Sohle in einem Kanal und in vertikalen Steigschächten direkt neben den Heizleitungen verlegt. Da die Heizleitungen schlecht gedämmt sind und innerhalb der Kanäle und Steigschächte die Wärme auch auf die Trinkwasserleitungen übertragen wird, wird der Befall mit Legionellen noch begünstigt.

Um an die Leitungen in den Bodenkanäle und Steigschächten heran zu kommen sind aufwendige Abbrucharbeiten bzw. Ausbauen von Einbaumöblierung erforderlich.

Die Steigleitungen befinden sich teils hinter großformatigen Wandtafeln, die wiederum von Einbaumöbeln eingefaßt sind. In ca. 80% der Zimmer sind die Möbel sorgfältig auszubauen, einzulagern und nach Ende der Baumaßnahmen wieder einzubauen. Das heißt, es werden nicht nur die Badezimmer komplett neu hergerichtet, sondern es betrifft auch die Schlafräume. Des Weiteren ist davon auszugehen, dass der vorh. Nadelfilz-Bodenbelag so stark in Mitleidenschaft gezogen, dass dieser erneuert werden muß. Ebenso sollte ein Neuanstrich der Wände mit einkalkuliert werden.

Eine besondere Situation zeigt sich in einer Etage des Bettenhauses See. Hier sind sämtliche Bäder barrierefrei hergerichtet, jedoch entsprechen diese nicht mehr dem heutigen Standard und müssen unter anderem mit Notruftastern nachgerüstet werden.

In den Bädern sind dezentrale und zentrale Lüfter in den Decken bzw. Wänden eingebaut, diese müssen ebenfalls erneuert werden.

Die Versorgungsleitungen für den Küchen- und Personaltrakt verlaufen unter dem denkmalgeschützten Klinkerboden im Foyer und unter der Sohle des Speisesaals. Auch hier der Boden aufwendig aufgenommen und wieder geschlossen werden, was während der Betriebszeit nicht möglich ist.

Auch muss die in 2010 nicht instandgesetzte Lüftungsanlage in den Seminarräumen erneuert werden, angedacht ist auch den dritten Seminarraum mit einer Lüftungsanlage auszustatten.

Die letzten Jahre haben gezeigt, dass der Betrieb in diesen Räumen ohne Lüftung teilweise nur stark eingeschränkt funktioniert, da eine natürliche Lüftung über ein einziges vorhandenes bewegliches Türelement nicht ausreichend ist.

Auf Grund des Denkmalschutzes kann an den vorhandenen feststehenden Fensterelementen keine Änderung vorgenommen werden.

Aus Sicht des technischen Gebäudemanagements ist die technische Gebäudeausstattung  - Heizung, Lüftung, Sanitär der Jugendakademie grundlegend zu überprüfen.

Hierfür wurde die Erstellung eines Sanierungskonzeptes beim Sachverständigenbüro Wolter König GmbH in Auftrag gegeben.  Das Konzept wird Mitte Oktober 2018 vorliegen, so dass dann genaue Aussagen zum Umfang und Kosten der Sanierung gemacht werden können.

Nach dem dann festzulegenden Umfang der technischen Sanierung richtet sich auch der Aufwand, der hochbauseitig zusätzlich erforderliche ist.

Es ist jetzt schon erkennbar, dass eine zeitweise Schließung des Beherbergungsbetriebes nicht zu vermeiden ist.

Die Maßnahme könnte in drei Bauabschnitte gegliedert werden:

1. BA Bettenhaus Seeseite
2. BA Bettenhaus Parkseite
3. BA Küchen- und Personaltrakt

Während der Durchführung der einzelnen Bauabschnitte können die jeweiligen Bereiche zwischen 3 und 4 Monaten nicht genutzt werden.

Während der Sanierung des Küchen- und Personaltraktes muß nach einer alternativen Versorgungsmöglichkeit gesucht werden.

Das bedeutet, die Sanierung würde sich über 10 bis12 Monate, gegebenenfalls über drei Jahre verteilt ziehen, in denen es immer Einschränkungen und Baulärm gibt.

Alternativ kann die Durchführung der Maßnahme in einem Zuge erfolgen, dann ist  von einer Schließzeit der gesamten Jugendakademie von 6-8 Monaten auszugehen.

Die Festlegung der Ausführungszeiträume erfolgt in Abstimmung mit dem Nutzer, kann jedoch frühestens 2020 beginnen, da für das Jahr 2019 schon Buchungen vorliegen.

Eine belastbare Kostenschätzung kann erst nach endgültiger Festlegung des Leistungsumfanges erfolgen, die aktuelle grobe Kostenschätzung liegt bei 2.570.000 €