Drucksache - DrS/2014/137

Beschlussvorschlag:

1. Der Hauptausschuss nimmt die Informationen der Verwaltung zum Schleswig-Holsteinischen Wohnraumförderungsgesetz (SHWoFG), insbesondere die Auswirkungen auf den Darlehensbestand des Kreises Segeberg, zur Kenntnis.

2. Der Tilgungssatz für die vom Kreis gewährten Darlehen, deren Belegungsbindung abgelaufen ist oder ablaufen wird, wird bis auf weiteres auf 2 % festgesetzt.

Sachverhalt:

1).

Die Verwaltung wurde in der Sitzung des Hauptausschusses am 01.07.2014 um einen Bericht gebeten, aus dem die Änderungen zum sozialen Wohnungsbau und die sich daraus ergebenden Konsequenzen für den Kreis hervorgehen. Die Änderung der gesetzlichen Vorschriften zum sozialen Wohnungsbau betrifft im Wesentlichen die sogenannte Belegungs- und Mietbindung sowie die Zins- und Tilgungssätze von gewährten Darlehen. Der Kreis Segeberg hat bis 1998 zahlreiche Darlehen zum sozialen Wohnungsbau gewährt, die heute noch bestehen. Aus diesem Grunde beleuchtet die Vorlage ausschließlich die fiskalischen Auswirkungen des Gesetzes auf diese „Altfälle“. Sozialpolitische Fragestellungen werden in den zwei Schreiben die Fraktionen (Anlagen 1 und 2) beantwortet.

Die Vorlage DrS/2014/109-1 behandelt die Anfrage eines bestimmten Vertragspartners und wird daher dem Hauptausschuss zur separaten Beschlussfassung am 28.08.2014 vorgelegt.

2).

Vorab eine kurze Erläuterung zu den Begrifflichkeiten:

• Belegungsbindung (§§ 10 und 11 SHWoFG): Das Recht der Kommune bzw. die Pflicht des Wohnungseigentümers/Vermieters der geförderten Wohnung, nur solche Personen als Mieter anzunehmen, die sich am Markt nicht angemessen mit Wohnraum versorgen können, weil ihr Einkommen bestimmte Grenzen nicht übersteigt; Belegungsbindungen enden zukünftig spätestens nach Ablauf von 35 Jahren, es sei denn, dass bei der Darlehensgewährung an den Vermieter eine kürzere Frist vereinbart (§ 16 Abs. 3 SHWoFG).

• Mietbindung (§§ 10 und 12 SHWoFG): Eine mittels der Förderbestimmungen festgelegte Höchstmiete für die geförderten Wohnungen; die Miete ist also nicht wie üblich zwischen Vermieter und Mieter frei verhandelbar; sie kann auch nur unter ganz bestimmten Voraussetzungen angehoben werden; die Mietbindungszeit endet zukünftig regelmäßig nach 35 Jahren, es sei denn, dass bei der Darlehensbewilligung eine kürzere Mietbindung festgesetzt wurde (§ 16 Abs. 4 SHWoFG).
• Die Fristen für Belegungsbindung und Mietbindung können, müssen aber nicht immer übereinstimmen, so dass manchmal die Belegungsbindungs- und die Mietbindungszeiten auseinanderfallen mit jeweils unterschiedlichen Rechtsfolgen (§ 16 Abs. 3 und 4 SHWoFG).

3).

Im sozialen Wohnungsbau ist die Belegungs- und Mietbindung eine mögliche Form der Gegenleistung für die öffentliche Förderung zu günstigen Konditionen (Zweckbindung) (§ 10 Abs. 2 und 3 SHWoFG). Die ursprüngliche Bindungsdauer der in früheren Jahren geförderten Wohnungen war mitunter sehr lange. Theoretisch betrug sie bis zu 80 Jahren.

Am 01.07.2009 ist das Schleswig-Holsteinische Wohnraumförderungsgesetz (SHWoFG) in Kraft getreten. Es löste das bundesrechtliche Wohnraumförderungsgesetz sowie das Wohnungsbindungsgesetz ab. Das SHWoFG regelt nicht nur die Neuförderung, sondern erfasst auch die Altbestände, um zu einer einheitlichen Fördersystematik zu gelangen, das Kostenmietrecht abzuschaffen und überlange Bindungszeiträume bedarfsgerecht zu begrenzen, wie es im Einführungserlass heißt.

Die entscheidende Vorschrift ist § 16 SHWoFG, die hauptsächlich auf die Altfälle der geförderten Wohnungen Anwendung findet. Diese führt zu einer Verkürzung der Belegungsbindung auf 35 Jahre und zu einer gesetzlichen Anhebung von Zinsen und Tilgung alter Förderdarlehen. Dies unabhängig davon, ob vertraglich eine längere Belegungsbindung oder andere Zins- und Tilgungssätze vereinbart waren. § 16 SHWoFG ist auch für die Darlehen von Kommunen zwingend zu beachten. Die wichtigsten Regelungen werden im folgenden behandelt.

4).

Der Kreis Segeberg hat bis 1998 zahlreiche Darlehen zum sozialen Wohnungsbau bewilligt. Es wurden rd. 2.100 Wohnungen gefördert. Bei den älteren Darlehen aus der Zeit zwischen 1960 und 1990 wurde im Einzelfall über eine Förderung entschieden; der Zinssatz betrug 0,5 %, die Tilgung in der Regel 1 %. 1990 führte der Kreis eine Regelförderung mit zinslosen Darlehen von 68,- DM/34,77 € pro qm ein; die Tilgung betrug 1 %, später 2 %. Die Finanzierungsrichtlinien des Landes sahen zwingend eine kommunale Beteiligung vor (nach heutiger Rechtslage ist die Förderung durch die Kommunen eine freiwillige Leistung). Der Kreis übernahm die Hälfte des gesetzlich vorgeschriebenen kommunalen Darlehensanteils, der sonst von den kreisangehörigen Städten und Gemeinden hätte aufgebracht werden müssen. Folge war, dass in den 90iger Jahren zahlreiche Wohnungen gefördert wurden.

Je nach Alter der geförderten Objekte ergeben sich nach § 16 SHWoFG unterschiedliche Auswirkungen:

älter als 35 Jahre:

Die durch das SHWoFG vorgeschriebene Bindungsdauer von 35 Jahren ist für 194 der vom Kreis geförderten Wohnungen abgelaufen. In diesen Fällen endete die Belegungsbindung einheitlich am 30.06.2014 (§ 16 Abs. 3 Satz 1 SHWFG) und die Mietbindung am 31.12.2018 (§ 16 Abs. 4 Satz 1 SHWoFG). Bei den Darlehen, bei denen die Mietbindung noch besteht, erhöht sich der Zinssatz per Gesetz zunächst um 0,75 % (§ 16 Abs. 9 Satz 1 SHWoFG).

Da die 35-jährige Bindungsdauer abgelaufen ist, ist die Tilgung auf mindestens 2 % zu erhöhen (§ 16 Abs. 9 Satz 3 SHWoFG). Hier besteht die Notwendigkeit eines Beschlusses durch den Hauptausschuss. Eine höhere Tilgung wäre möglich. Nach Auffassung der Verwaltung sollte der Kreis keinen höheren Tilgungssatz als 2 % verlangen, um die Gesamtfinanzierung der Objekte nicht zu gefährden. Auch für die dazugehörigen Förderdarlehen des Landes wurde der Tilgungssatz durch die Investitionsbank auf 2 % festgesetzt. Eine einheitliche Regelung ist zu befürworten. Die Darlehensrückflüsse würden sich nach einer ersten Einschätzung anfänglich um ca. 3.500 EUR pro Jahr erhöhen.
 

jünger als 35 Jahre:

Bis zum Ende der Mietbindung ist auch bei den rund 1.900 jüngeren Darlehen, die den Großteil des Kreisbestandes ausmachen, zunächst der Zinssatz um 0,75 % zu erhöhen (§ 16 Abs. 9 Satz 1 SHWoFG).

Nach Ablauf des 35. Bindungsjahres ist der Zinssatz an den Marktzins anzupassen und die Tilgung auf mindestens 2 % zu erhöhen (§ 16 Abs. 9 Sätze 2 und 3 SHWoFG). Ob es aufgrund des derzeit niedrigen Marktzinses zu freiwilligen Darlehensrückzahlungen kommen wird, kann von Seiten der Verwaltung nicht beurteilt werden. Bei einer Rückzahlung bleiben die Belegungs- und Mietbindungen bestehen, dies allerdings begrenzt auf 10 Jahre (§ 16 Abs. 10 SHWoFG). Mit nennenswerten Darlehensrückzahlungen wird bei der ersten Zinserhöhung noch nicht gerechnet. Die Restschuld der jüngeren Darlehen beläuft sich auf rd. 3.355.000 EUR.

Auf Antrag kann unter bestimmten Voraussetzungen ganz oder teilweise von der Erhöhung des Zins- und Tilgungssatzes abgesehen werden. So ist der Verzicht auf eine Erhöhung möglich, wenn z. B. die Modernisierung der Wohnungen gefährdet ist oder der Vermieter die Zinserhöhung nicht auf die Mieten umlegen kann (§ 16 Abs. 9 Satz 5 SHWoFG). Der Vermieter wird durch die gesetzliche Regelung nicht unweigerlich zu einer Mieterhöhung gezwungen. Zudem hat er die (einschränkenden) Vorschriften der § 557 ff BGB zu beachten. Für die Bearbeitung der Aussetzungsanträge ist die Investitionsbank Schleswig-Holstein zuständig, sofern diese selbst noch laufende Förderdarlehen für das Objekt hat. Da noch nicht bekannt ist, welche Aussetzungsanträge bereits gestellt wurden oder noch werden, können die finanziellen Auswirkungen der Zins- und Tilgungsanhebung zurzeit noch nicht genau festgestellt werden.

Nach § 16 Abs. 12 SHWoFG ist das Mehraufkommen aus der Erhöhung der Zinssätze für die Förderung von Maßnahmen des sozialen Wohnungsbaues zu verwenden. Um diesen Zweck zu erreichen, dürften die zu erwartenden Mehrerträge beim Kreis zu niedrig ausfallen. Sie könnten sich anfänglich auf rd. 25.000 EUR p. a. belaufen. Dabei sind die zu erwartenden Aussetzungsanträge noch nicht berücksichtigt. Über eine Mittelverwendung kann erst zu gegebener Zeit entschieden werden.

5).

Die Verwaltung weist darauf hin, dass der gesamte Darlehensbestand des Kreises sich derzeit in der Prüfung befindet. Für die oben dargestellte neue gesetzliche Aufgabe steht keinerlei personelle Kapazität im Fachdienst 20.00 zur Verfügung. Mit der Umsetzung der gesetzlichen Vorschriften ist der Fachdienst bereits im Rückstand, obwohl z. T. erhebliche Mehrarbeitsstunden geleistet werden.

Finanzielle Auswirkungen:

Mehreinnahmen, die noch nicht genau beziffert werden können.
 

Bezug zum strategischen Management: